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    建設綠色生態城市,從商業更新入手!

    2021-05-14 09:53:53  成都遠望咨詢  129

    ????????城以商立市,一座城市的運行和發展離不開商業的興衰更替,隨著中國城市更新邁入新階段,商業的更新也將在城市更新的大潮中扮演重要角色。

    ????????上海市商業經濟學會城市商業更新改造專業委員會主任張思柱認為,健康、綠色、智慧的技術與資本結合,建筑更新的效果會更加顯著?!斑@樣的城市更新才是我們新的使命和方向?!?/span>


    ????????綠色科技賦能城市更新
    ????????國家統計局發布的2020年國民經濟和社會發展統計公報顯示,至2020年末,我國常住人口城鎮化率超過60%。事實上,在東部經濟發達地區,這一數據更高。同時,第三產業增加值逐年提升,人口流入趨勢明顯,土地資源日益稀缺,城市發展從“擴大增量”轉為“優化存量”。
    ????????目前上??⒐驱g超過10年的商辦物業面積超3000萬平方米,很多商辦物業的設計已經不能滿足綠色建筑的要求,不能滿足人們對于室內健康舒適環境的需求。此外,建筑在使用階段無論是碳排放量和耗電量均給生態環境帶來很大壓力。據統計,我國以大型商場為代表的公共建筑高能耗問題日益突出,每平方米耗電量是日本等發達國家同類建筑的1.5-2倍,約是我國普通居民住宅的10-20倍。
    ????????張思柱表示,人們想到的城市更新首先是外觀和結構,其次可能是未來物業內容的改變。綠色健康、智能化、數字化的改造才是城市更新的全新方向。
    ????????上海K11購物中心因引入一系列綠色改造措施,融合藝術、人文、自然三大核心元素,成為商業更新的成功范例,并先后獲得LEED-CS金級認證、上海市建筑節能示范項目、上海市既有建筑綠色更新改造鉑金獎多項榮譽。
    ????????張思柱認為,城市更新要跟高科技緊密結合,科技本身既代表一類產業,又能夠為城市更新事業賦能。例如,現在利用無人機、三維掃描結合地理信息,可以非常有效地把舊區現有建筑地形圖完全準確地記錄下來,有了這樣的數字化技術基底,在此基礎上開展規劃,推敲方案,助力市政管理,這非常符合未來發展前景,也將吸引資本競逐。
    ????????“目前的綠色建筑、智能建筑,會從更多的細微空間抓住更新改造的精髓,所有的更新改造最終是為了生活或者辦公的人服務?!睆埶贾f。
    ????????有機更新就是要以人為本
    ????????不久前一則英國的新聞引起了張思柱的注意,在倫敦Kilburn有一家擁有100年歷史的酒吧,2015年,它的所有者,一家開發商想重建一棟豪華公寓大樓,在未取得規劃許可的情況下將酒吧拆除,結果引發了當地5000多位居民的聯合抗議,最后政府做出了決定,要求開發商將酒吧一磚一瓦恢復原樣,經過6年的波折,這家寄托著當地居民感情的酒吧終于在今年還原了。
    ????????“拋開違規因素,如果從城市更新的角度來看,很顯然開發商起初忽略了民間的聲音。我們應該重視居民的話語權和參與權,而不是完全由開發商或者政府主導,城市更新最終是服務于人的,人的需求應該被重視?!睆埶贾f。
    ????????上海的一些商業更新,從歷史文化保護方面來說是可圈可點的,但是后期的運營情況卻不盡如人意。張思柱認為,項目在立項、規劃的階段,就應該考慮廣泛調查和聽取目標人群和周邊人群的需求和意見,以免后期產生錯配。
    ????????城市更新的核心是以人為本,張思柱認為這應該是貫穿城市更新行動始終的。
    ????????張思柱告訴記者,在今年的上?!皟蓵鄙?,市人大代表孫軍建議,在城市更新立法中,確立公眾參與制度,制定操作性強的規定,在推進過程中,完善包括需求收集、意見反饋、監督評估和多元參與等機制,為科學決策提供重要的依據。
    ????????“城市更新行動中,完善公眾參與機制很重要?!睆埶贾€強調,很多商業項目的更新不能僅僅考慮主流目標人群,老年人、殘障人士等少數群體的需求也應該得到滿足,這方面我們做得還不夠,企業也應該更充分地履行社會責任。
    ????????“有機更新,一方面是說我們的城市和建筑如同生命一樣是有機聯系、和諧共處的,另一方面是說它們不是冷冰冰的,應該以人為本,考慮到方方面面?!睆埶贾f。
    ????????商業更新需要納入規劃
    ????????張思柱表示,城市更新不是簡單的推倒重建,需要更加注重總體的空間規劃和土地利用,包括各種資源要素配置的均衡、內涵的豐富以及人居環境改善,還有一點很重要,那就是歷史文化的傳承。
    ????????在存量市場中,老舊商辦物業的更新改造需求尤其突出。張思柱指出,由于商用物業存量在城市公建環境中占據絕對主流,未來商業更新項目會大量入市,為城市更新行動帶來巨大影響。
    ????????在張思柱看來,商業是體現城市繁榮與活力的重要標簽之一,“當人們來到一座城市,不大會去看住宅或廠房,但一定會去商業設施,包括商業化運作的文化場所,這些地方是城市更新的亮點,也是難點,商業更新做好了,城市才算真正有了活力?!?/span>
    ????????不過目前還沒有針對城市商業更新的具體政策文件,張思柱認為,此前的《上海市城市更新實施辦法》只是一個框架性的指導文件,城市商業更新不僅涉及物質空間的更新,還涉及業態、制度規則等方面的內容,現有的城市更新相關政策,并不能為城市商業更新提供具體的指導。
    ????????張思柱建議,城市商業更新應該納入規劃,對于商業空間進行總量控制和分級分類引導;編制相關法律法規,規范商業更新行為,并對不同片區的商業更新內容和能級實施區別引導;最后更多從消費者和使用者角度制定相關的政策引導,在為城市提供更好的商業服務的同時,也為城市不同的人群提供多元化的空間。
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